CWTON i najem krótkoterminowy: co się zmienia

20 maja 2026 weszło w życie rozporządzenie UE 2024/1028 - jednolite zasady rejestracji i wymiany danych o najmie krótkoterminowym dla wszystkich państw członkowskich. Polska tej daty nie dotrzymała: rejestr CWTON wciąż nie działa, a okres przejściowy dla właścicieli rozciągnięto do 15 października 2026 r. Rządowy projekt ustawy UC135 został przyjęty przez Radę Ministrów 14 lipca 2026 i trafił do Sejmu, w wersji bez stref zakazu najmu.

Co to oznacza praktycznie dla właściciela pensjonatu, B&B albo apartamentów na doby? Krótko: musisz wiedzieć, czego unijne prawo wymaga od dziś, co przygotować zanim ruszy CWTON, gdzie są kary do 50 000 zł i co realnie zrobią platformy (Airbnb, Booking, Slowhop) w międzyczasie.

Artykuł zaktualizowany 25 września 2026 r. o przyjęcie projektu przez rząd i o to, co z niego wypadło. Temat porusza się szybko, a w Sejmie zapisy mogą się jeszcze zmienić, bo o strefy zakazu trwa spór w koalicji.

TL;DR

• 20 maja 2026 weszło w życie unijne rozporządzenie 2024/1028 - obowiązuje wprost, bez ustawy krajowej.
• Każda platforma (Airbnb, Booking, Slowhop, Nocowanie.pl) musi weryfikować numer rejestracyjny obiektu i raportować dane do krajowego punktu SDEP.
• W Polsce krajowy rejestr CWTON (Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych) jeszcze nie istnieje. Rada Ministrów przyjęła projekt UC135 14 lipca 2026 i skierowała go do Sejmu.
• Z rządowej wersji wypadły strefy zakazu najmu wyznaczane przez gminy oraz wymóg zgody wspólnoty mieszkaniowej. Oba wracają w projekcie poselskim, więc w Sejmie mogą wrócić do gry.
• Okres przejściowy dla właścicieli przedłużono do 15 października 2026 r., ale realnie operacyjny rejestr to I kwartał 2027 najwcześniej.
• Po wejściu polskich przepisów: kary administracyjne do 50 000 zł za brak rejestracji, brak numeru w ogłoszeniach, brak regulaminu porządkowego.
• Pensjonaty, B&B, apartamenty na doby - wszyscy podlegają, jeśli oferują pobyty ≤30 dni.

Co dokładnie zmieniło się 20 maja 2026 (poziom UE)

Rozporządzenie 2024/1028 - co reguluje

Rozporządzenie nie zabrania najmu krótkoterminowego ani nie wprowadza limitów cen czy liczby dni. Jego cel jest węższy: zharmonizowanie sposobu, w jaki państwa członkowskie zbierają i wymieniają dane o tym rynku. W praktyce sprowadza się to do trzech filarów.

1. Numer rejestracyjny dla każdego obiektu. Każde państwo członkowskie musi prowadzić rejestr (krajowy lub regionalny) obiektów oferowanych na najem krótkoterminowy. Każdy obiekt dostaje unikalny numer - i ten numer musi być widoczny w każdym ogłoszeniu na każdej platformie.

2. Obowiązki dla platform online. Airbnb, Booking, Slowhop, Vrbo, Nocowanie.pl i wszystkie inne platformy operujące w UE muszą:

• weryfikować numer rejestracyjny przy publikacji listingu,
• usuwać lub blokować listingi bez ważnego numeru,
• przekazywać do krajowego SDEP zagregowane dane o rezerwacjach (liczba nocy, dochód, adres obiektu, ID hosta).

3. Single Digital Entry Point (SDEP). Każde państwo członkowskie musi uruchomić jeden cyfrowy punkt, do którego platformy raportują dane. Polski SDEP będzie powiązany z CWTON, ale szczegóły techniczne (API, format) są jeszcze konsultowane przez MSiT.

Gdzie jest Polska - status na maj 2026

Projekt UC135 (Ministerstwo Sportu i Turystyki)

Główny projekt ustawy to UC135 - nowelizacja ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych, przygotowana przez Ministerstwo Sportu i Turystyki. Rada Ministrów przyjęła go 14 lipca 2026 r., razem z autopoprawką, i skierowała do Sejmu; prace parlamentarne toczą się od jesieni 2026.

UC135 w wersji rządowej wprowadza:

• objęcie najmu krótkoterminowego (≤30 dni) reżimem usług hotelarskich,
• obowiązek rejestracji w CWTON, rejestrze prowadzonym przez MSiT, w którym wpis przyjmuje i numer nadaje gmina,
• obowiązek umieszczania numeru w ogłoszeniach na platformach i we własnych kanałach (strona obiektu, media społecznościowe),
• wymóg posiadania regulaminu porządkowego lokalu,
• oświadczenia o spełnieniu wymogów sanitarnych i przeciwpożarowych,
• zasadę „6 i 30": do sześciu lokali i trzydziestu miejsc noclegowych w budynku obowiązują uproszczone wymogi przeciwpożarowe, powyżej tego progu wchodzą pełne wymogi hotelowe,
• kary administracyjne do 50 000 zł za naruszenia obowiązków rejestracyjnych i informacyjnych.

Czego w wersji rządowej nie ma, choć było w konsultacjach i w publikacjach z wiosny 2026:

• stref zakazu najmu wyznaczanych uchwałą gminy - rząd wybrał wariant minimalny, a wraz z nimi wypadło prawo gmin do ograniczania najmu w wybranych obszarach,
• zgody wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni na prowadzenie najmu w lokalu.

Obie rzeczy wracają w projekcie poselskim, więc w Sejmie mogą wrócić jako poprawki. Jeśli prowadzisz obiekt w mieście z presją mieszkaniową, to jest zapis, który warto śledzić.

Projekt Polski 2050 - alternatywa

Równolegle w Sejmie procedowany jest projekt poselski klubu Polski 2050 (skierowany do komisji po pierwszym czytaniu w kwietniu 2026 r.). Różni się od UC135 podejściem - bardziej decentralizuje uprawnienia gminom i mniej angażuje administrację centralną. Który projekt zostanie ostatecznie uchwalony - nie wiadomo. Niewykluczone, że powstanie kompromis łączący elementy obu.

Realistyczny harmonogram

CWTON - czym faktycznie będzie

Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych ma być publicznym rejestrem internetowym, w którym każdy obiekt na najem krótkoterminowy ma swój wpis. Założenia projektu UC135:

• Prowadzony centralnie przez MSiT, a wpisy przyjmuje i numery nadaje gmina (wójt, burmistrz, prezydent miasta). To jeden rejestr w miejsce dzisiejszych ewidencji gminnych.
• Każdy obiekt = jeden numer. Numer ma być stały, niezbywalny, przypisany do lokalu (nie do osoby).
• Wpis bezpłatny. Projekt nie przewiduje opłat za rejestrację, choć szczegóły mogą się zmienić.
• Weryfikacja danych przez gminę - urząd może odmówić wpisu, jeśli obiekt nie spełnia wymogów technicznych (sanitarnych, przeciwpożarowych).
• Publiczny dostęp do podstawowych danych obiektu (adres, numer, status) - co ma utrudnić działalność w szarej strefie.

Co właściciel będzie musiał przygotować do rejestracji

Na podstawie projektu UC135 (szczegóły mogą się zmienić):

1. Wpis do CEIDG lub innej formy działalności gospodarczej, jeśli najem ma charakter zarobkowy i powtarzalny.
2. Dokumentacja techniczna lokalu - protokoły p-poż., zgody sanitarne, ewentualnie protokoły instalacji gazowej i elektrycznej.
3. Regulamin porządkowy - wzór ma znaleźć się w rozporządzeniu wykonawczym do ustawy, ale praktyka pokazuje, że powinien zawierać: zasady ciszy nocnej, zasady postępowania z odpadami, zakazy (np. palenie, zwierzęta), procedurę check-in / check-out, dane kontaktowe administratora.
4. Adres obiektu (musi zgadzać się z danymi w CEIDG / księdze wieczystej).
5. Dane kontaktowe - osoba odpowiedzialna i numer telefonu na potrzeby kontroli.

Kogo to dotyczy

Tak, podlegasz:

• Apartamenty na doby (osoba prywatna lub firma)
• Pensjonaty i B&B oferujące pobyty ≤30 dni
• Pokoje gościnne w domu właściciela
• Domki, agroturystyka, kempingi - tutaj zasady mogą być nieco inne, ale jeśli oferujesz pobyty na doby, podlegasz
• Operatorzy zarządzający wieloma lokalami - przy siódmym lokalu albo trzydziestym pierwszym miejscu noclegowym w jednym budynku wchodzą pełne wymogi hotelowe

Prawdopodobnie nie podlegasz lub masz ułatwienia:

• Hotele klasyfikowane (ze "gwiazdkami") - pozostają w istniejącym systemie kategoryzacji, choć być może dostaną automatyczny numer CWTON jako bonus
• Najem długoterminowy (>30 dni) - poza definicją
• Pobyty bezpłatne / rodzinne - poza zakresem ustawy

Kary i sankcje

Główne narzędzia egzekucji w projekcie UC135:

Dla właściciela obiektu

• Do 50 000 zł za brak rejestracji w CWTON.
• Do 50 000 zł za brak numeru rejestracyjnego w ogłoszeniach.
• Do 50 000 zł za brak regulaminu porządkowego lub niepowiadomienie gości o jego treści.
• Wykreślenie z rejestru jako sankcja powtórnej kary - oznacza w praktyce zakaz oferowania obiektu na rynku.

Dla platform (Airbnb, Booking, Slowhop)

• Sankcje administracyjne za umożliwienie publikacji listingu bez ważnego polskiego numeru. Wysokość kar dla platform nie jest jeszcze sprecyzowana w projekcie, ale unijne rozporządzenie 2024/1028 sugeruje, że mają być "skuteczne, proporcjonalne i odstraszające".
• Obowiązek regularnego raportowania danych o rezerwacjach do polskiego SDEP - liczba nocy, dochód, adres obiektu, ID hosta.

Strefy zakazu - wypadły z projektu rządowego

Wersja, którą rząd przyjął 14 lipca 2026, nie daje gminom prawa do wyznaczania stref zakazu najmu krótkoterminowego. Rząd wybrał wariant minimalny i odebrał tę możliwość także wspólnotom oraz spółdzielniom mieszkaniowym. Decyzja jest sporna wewnątrz koalicji, a projekt poselski chce strefy przywrócić.

Co to znaczy praktycznie: na dziś nie ma podstawy prawnej, żeby gmina zakazała Ci najmu w swoim centrum. Ale to jest dokładnie ten zapis, który w Sejmie może wrócić poprawką, więc jeśli prowadzisz obiekt w Krakowie, Warszawie, Gdańsku czy Zakopanem, warto śledzić przebieg prac, a nie zakładać, że temat jest zamknięty.

Co zrobić teraz - checklist dla pensjonatu i B&B

Praktyczne kroki na maj-październik 2026:

1. Zaktualizuj wpis do CEIDG. Sprawdź, czy klasyfikacja PKD pasuje do faktycznej działalności (najczęściej: 55.10.Z hotele, 55.20.Z obiekty noclegowe turystyczne, 55.30.Z pola kempingowe).
2. Zbierz dokumentację p-poż. i sanitarną. Protokoły instalacji elektrycznej, gazowej, gaśnice, czujki dymu, plan ewakuacji. Jeśli czegoś nie masz - to dobry moment, żeby uzupełnić, zanim CWTON ruszy.
3. Przygotuj regulamin porządkowy. Jeden A4 wystarczy. Musi zawierać minimum: dane administratora, cisza nocna, zasady check-in/out, zakazy (np. palenie), procedurę zgłaszania awarii, dane kontaktowe na wypadek emergencji. Powieś go w obiekcie i wyślij gościom przy potwierdzeniu rezerwacji.
4. Sprawdź panele Airbnb i Booking - oba zaczynają wyświetlać pole "Polski numer rejestracyjny". Na razie pozostaje puste z notatką "kraj w trakcie wdrożenia". Po starcie CWTON będziesz musiał uzupełnić w ciągu kilku tygodni.
5. Monitoruj komunikaty MSiT - gov.pl/web/sport-turystyka - oraz przebieg prac w Sejmie. Projekt jest już rządowy, więc zmiany będą się teraz brały z poprawek poselskich, nie z konsultacji.
6. Jeśli działasz w mieście z presją mieszkaniową (Kraków, Warszawa, Gdańsk, Wrocław, Zakopane), obserwuj, czy do projektu wrócą strefy zakazu. W wersji rządowej ich nie ma, ale to najbardziej sporny zapis całej ustawy.

Co pozostaje niepewne

Stan na 25 września 2026 r. - tematy, w których szczegóły dopiero się układają:

• Termin operacyjny CWTON. Najbardziej realistyczny scenariusz to I kw. 2027, choć MSiT mówi o uruchomieniu wcześniej. Po uchwaleniu ustawy zostaje jeszcze Senat, podpis prezydenta i zbudowanie systemu.
• Strefy zakazu i zgoda wspólnoty. W wersji rządowej ich nie ma, w projekcie poselskim są. To najbardziej prawdopodobne pole poprawek w Sejmie i jednocześnie zapis, który dla obiektów w centrach dużych miast znaczy najwięcej.
• Sankcje techniczne dla platform. Rozporządzenie 2024/1028 mówi o "skutecznych" karach, ale Polska musi sama określić wysokość. To detal, który może wpłynąć na to, jak agresywnie Airbnb / Booking będą blokować listingi bez polskiego numeru.
• Gminy uzdrowiskowe. Część miejscowości (np. Krynica, Ciechocinek, Polanica-Zdrój) ma już osobny reżim wynikający z ustawy o lecznictwie uzdrowiskowym. Jak UC135 będzie się z nim łączyć - jeszcze nie wiadomo.
• Progi „6 i 30". Rządowy projekt uzależnia wymogi przeciwpożarowe od liczby lokali i miejsc noclegowych w budynku. Szczegóły techniczne mają być w rozporządzeniu wykonawczym, którego jeszcze nie ma.

Najczęściej zadawane pytania

Czy mogę nadal działać bez numeru rejestracyjnego w maju-październiku 2026? Tak. Polska jeszcze nie wdrożyła systemu, więc faktyczna egzekucja nie ruszyła. Po starcie CWTON dostaniesz okres na uzupełnienie - ale lepiej być przygotowanym wcześniej.

Czy Airbnb usuwa już listingi bez numeru? W Polsce nie. W krajach, które wdrożyły systemy wcześniej (Hiszpania, Portugalia, niektóre regiony Włoch), tak. Tam już od początku 2026 r. działa weryfikacja.

Czy obejmuje to też agroturystykę? Tak, jeśli oferujesz pobyty krótsze niż 30 dni. Niektóre kategorie agroturystyki są zwolnione z części wymogów (np. liczba pokoi), ale rejestracja w CWTON ma być uniwersalna.

Mam pensjonat z istniejącym wpisem do ewidencji obiektów hotelarskich. Co teraz? CWTON ma zastąpić dzisiejsze ewidencje gminne, więc najprawdopodobniej zostaniesz przeniesiony z nadaniem numeru. Sama procedura migracji ma być opisana w rozporządzeniu wykonawczym, którego jeszcze nie ma. Trzymaj aktualną dokumentację (przeciwpożarową, sanitarną).

Czy wpis do CWTON kosztuje? Projekt UC135 nie przewiduje opłat za rejestrację. Może to ulec zmianie na etapie sejmowym.

Co to znaczy dla Twojego biznesu

Krótkoterminowo (najbliższe miesiące): nic się dla Ciebie nie zmienia. Sprzedajesz tak jak dotąd, na Airbnb / Booking / Slowhop / własnym widgecie. Pole "numer rejestracyjny" w panelach OTA możesz zostawić puste z notatką "kraj w trakcie wdrożenia".

Średnioterminowo (jesień 2026 - I kw. 2027): przygotuj się. Zbierz dokumentację, regulamin, śledź MSiT. Kiedy CWTON ruszy, dostaniesz ograniczony czas (zapewne 3-6 miesięcy okresu przejściowego) na rejestrację i propagację numeru.

Długoterminowo: rynek najmu krótkoterminowego w Polsce staje się bardziej przejrzysty, ale i bardziej regulowany. Dla rzetelnie prowadzonego pensjonatu lub B&B to dobra wiadomość: szara strefa się kurczy, klientom łatwiej zaufać. Dla operatorów na granicy legalności - rosnące ryzyko. Beddesk powstał z myślą o tych pierwszych, więc kiedy CWTON wystartuje, integracja będzie czekać.

Źródła

• Rozporządzenie UE 2024/1028 (EUR-Lex, wersja polska)
• Streszczenie EUR-Lex - usługi najmu krótkoterminowego online
• Rzeczpospolita - rządowy projekt regulacji najmu krótkoterminowego