Ustawa o najmie krótkoterminowym uchwalona: co się zmienia

Uwaga, bo w sieci krąży inna wersja: ustawa o najmie krótkoterminowym nie weszła jeszcze w życie. 8 października 2026 r. uchwalił ją Sejm. Przed nią Senat, podpis prezydenta i ogłoszenie w Dzienniku Ustaw, a większość przepisów zacznie obowiązywać 14 dni po ogłoszeniu.

To nowelizacja ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych (rządowy projekt, druk nr 2865). Za głosowało 407 posłów, przeciw 24, a 9 wstrzymało się od głosu. Poniżej omawiamy, co dokładnie przyjął Sejm: tekst ze sprawozdania komisji (druk nr 3119) razem z sześcioma poprawkami przyjętymi w głosowaniu. Senat może ten tekst jeszcze zmienić, więc zaktualizujemy artykuł po jego decyzji.

TL;DR

• Status: uchwalona przez Sejm 8.10.2026 r., jeszcze nie obowiązuje. Teraz Senat (do 30 dni), prezydent (21 dni), ogłoszenie i 14 dni vacatio legis.
• Definicja: usługa hotelarska to ogólnie dostępny wynajem domów, mieszkań, pokoi i miejsc noclegowych krócej niż 30 dni jednorazowo jednemu klientowi. Najem krótkoterminowy jest więc wprost usługą hotelarską.
• CWTON: dane z gminnych ewidencji trafiają do jawnego Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych. Każdy obiekt ma numer ID, który trzeba podawać w ofertach i przekazać platformie (Booking, Airbnb itd.) przed publikacją ogłoszenia.
• Wpis do ewidencji kosztuje 40 zł opłaty skarbowej, zmiana wpisu też 40 zł.
• Regulamin porządkowy staje się obowiązkowy, z pięcioma obowiązkowymi elementami, i musi wisieć w widocznym miejscu.
• Kary administracyjne do 50 000 zł m.in. za najem bez wpisu i za oferty bez numeru ID. Platformy: do 50 000 zł za każde naruszenie.
• Trzy naruszenia bezpieczeństwa i porządku publicznego w ciągu 6 miesięcy oznaczają wykreślenie z ewidencji i rok przerwy.
• Od 1 stycznia 2028 r.: wspólnoty i spółdzielnie mogą uchwałą zakazać najmu krótkoterminowego w budynku, a gminy wyznaczać strefy, w których jest on czasowo wyłączony.

Harmonogram

Jeśli Senat wprowadzi poprawki, ustawa wróci jeszcze do Sejmu, a cały kalendarz się przesunie.

Najem krótkoterminowy to usługa hotelarska

Nowa definicja w art. 3 ust. 1 pkt 8 ustawy brzmi: usługi hotelarskie to "krótkoterminowe, trwające krócej niż 30 dni jednorazowo w stosunku do jednego klienta, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych, miejsc na ustawienie namiotów lub przyczep samochodowych oraz świadczenie, w obrębie obiektu, usług z tym związanych".

W praktyce ustawa rozróżnia dwie grupy:

• Obiekty hotelarskie (hotele, motele, pensjonaty, kempingi, domy wycieczkowe, schroniska młodzieżowe, schroniska i pola biwakowe) mają rodzaj i kategorię nadaną decyzją marszałka województwa. Pensjonat w tym znaczeniu to skategoryzowany obiekt, a nie każdy dom z pokojami dla gości.
• "Inne obiekty, w których są świadczone usługi hotelarskie" (art. 35 ust. 2 i 3) to apartamenty na doby, pokoje gościnne, kwatery prywatne i pokoje wynajmowane przez rolników. Prowadzą je osoby bez decyzji o kategorii i rejestrują w gminnej ewidencji u wójta, burmistrza albo prezydenta miasta.

Większość nowych obowiązków dotyczy tej drugiej grupy, bo to ją ustawa chce uporządkować.

Ewidencja gminna, CWTON i numer ID

Sam obowiązek zgłoszenia "innego obiektu" do gminnej ewidencji przed rozpoczęciem działalności istniał już wcześniej. Nowe są:

Załączniki do zgłoszenia. Do zgłoszenia dołącza się:

1. projekt regulaminu porządkowego,
2. oświadczenie o spełnieniu wymogów sanitarnych, przeciwpożarowych i minimalnych wymagań co do wyposażenia, składane pod rygorem odpowiedzialności karnej (z klauzulą o świadomości odpowiedzialności z art. 233 § 6 Kodeksu karnego),
3. opinię osoby uprawnionej do czynności z zakresu ochrony przeciwpożarowej, potwierdzającą spełnienie wymagań ppoż.,
4. dowód wniesienia opłaty.

Opłata. Wpis do ewidencji kosztuje 40 zł opłaty skarbowej, a zmiana wpisu kolejne 40 zł.

CWTON. Gminy przekazują dane ze swoich ewidencji elektronicznie, a minister właściwy do spraw turystyki publikuje je na swojej stronie jako Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych. Wykaz jest jawny. Nie trafia do niego tylko regulamin porządkowy. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta zostaje też "organem wyznaczonym" w rozumieniu unijnego rozporządzenia 2024/1028.

Numer ID. Każdy obiekt dostaje indywidualny numer ID w ramach CWTON (obiekty hotelarskie w Centralnym Wykazie Obiektów Hotelarskich). Ten numer:

• musi być podawany w ofertach usług hotelarskich. Za jego brak grozi kara do 50 000 zł,
• trzeba go przekazać platformie pośredniczącej w najmie krótkoterminowym, zanim opublikuje się na niej ofertę,
• musi znaleźć się w regulaminie porządkowym.

Platformy z kolei przekazują dane o najmie do pojedynczego cyfrowego punktu dostępu, za którego działanie odpowiada minister właściwy do spraw turystyki. Dane statystyczne trafiają dalej do GUS i Eurostatu.

Regulamin porządkowy jest obowiązkowy

Dotąd regulamin był dla obiektów hotelarskich opcjonalny ("mogą wydawać"). Po zmianie wszyscy, czyli obiekty hotelarskie, "inne obiekty" i rolnicy, muszą wydać regulamin porządkowy wiążący wszystkie osoby w obiekcie. Ma zawierać pięć obowiązkowych elementów:

1. czas trwania doby hotelowej,
2. czas trwania ciszy nocnej, zgodnie z wymogami prawa miejscowego,
3. numer ID z centralnego wykazu,
4. imię, nazwisko i numer telefonu osoby odpowiedzialnej za kontakt w razie naruszenia zasad bezpieczeństwa (w szczególności wobec małoletnich) i porządku publicznego,
5. zasady korzystania z obiektu.

Regulamin trzeba udostępnić w widocznym miejscu w obiekcie.

Prawa i obowiązki gościa

Ustawa dopisuje nowy art. 44c. Klientowi usługi hotelarskiej zapewnia się m.in.:

• ochronę informacji o nim, w szczególności danych osobowych,
• ciszę nocną trwającą co najmniej 8 godzin, między 20:00 a 8:00, określoną w regulaminie,
• nieodpłatny dostęp do wody zdatnej do picia.

Gość z kolei:

• nie może sam świadczyć usług hotelarskich w wynajętym obiekcie ani udostępniać go za darmo bez zgody gospodarza,
• musi przestrzegać regulaminu, ciszy nocnej i doby hotelowej.

Przepisy przeciwpożarowe: zasada 6, 30 i 25 metrów

Nowy art. 35 ust. 2a łagodzi wymagania przeciwpożarowe dla mniejszych obiektów w budynkach mieszkalnych. Wymagania ppoż. uznaje się za spełnione, jeżeli usługi są świadczone w nie więcej niż 6 lokalach mieszkalnych w budynku i jednocześnie:

1. łącznie jest nie więcej niż 30 miejsc noclegowych, a w domu jednorodzinnym nie więcej niż 15 miejsc w maksymalnie 6 pokojach,
2. lokale leżą w strefie pożarowej o przeznaczeniu mieszkalnym, na kondygnacjach nadziemnych do 25 m nad terenem,
3. budynek, strefa pożarowa i drogi ewakuacyjne spełniają wymagania z przepisów o ochronie przeciwpożarowej,
4. warunki ewakuacji pozwalają gościom szybko i bezpiecznie opuścić budynek w razie pożaru.

Okresy przejściowe dla obiektów oddanych do użytkowania przed wejściem ustawy w życie:

• jeśli jesteś już wpisany do ewidencji albo zgłosisz obiekt do 1 stycznia 2029 r., oświadczenie i opinię ppoż. składasz do 1 stycznia 2030 r.,
• do czasu wydania opinii, najdłużej do 1 stycznia 2030 r., limity liczby lokali, pokoi i miejsc nie obowiązują, jeśli pokoje, kuchnie i aneksy (a w domu jednorodzinnym także drogi ewakuacyjne) mają autonomiczne czujki dymu lub system sygnalizacji pożarowej, a każdy lokal ma gaśnicę. W kuchniach dopuszcza się inne urządzenia do wykrywania pożaru niż czujki dymu.

Kontrole na zgłoszenie sąsiadów i wykreślenie z ewidencji

Kontrolę "innego obiektu" pod kątem wymagań sanitarnych, przeciwpożarowych, wyposażenia oraz bezpieczeństwa i porządku publicznego może wywołać:

• zgłoszenie mieszkańców tej samej lub sąsiedniej nieruchomości,
• zgłoszenie wspólnoty mieszkaniowej,
• wniosek zarządu lub rady nadzorczej spółdzielni mieszkaniowej.

Konsekwencje:

• Odmowa poddania się kontroli oznacza zawieszenie wpisu do ewidencji do czasu kontroli.
• Niespełnienie wymogów stwierdzone po kontroli oznacza wykreślenie z ewidencji.
• Trzy naruszenia w zakresie bezpieczeństwa i porządku publicznego stwierdzone w kontrolach w ciągu 6 miesięcy od pierwszego oznaczają wykreślenie obiektu z ewidencji. Ponowne zgłoszenie jest możliwe dopiero po roku, a wcześniejsze jest bezskuteczne.

Wspólnoty i spółdzielnie: zakaz od 2028 roku

Od 1 stycznia 2028 r. (art. 39b) walne zgromadzenie spółdzielni mieszkaniowej albo właściciele lokali we wspólnocie mieszkaniowej mogą podjąć uchwałę zakazującą świadczenia usług hotelarskich w "innych obiektach" w budynku lub jego części.

• W spółdzielni uchwała wymaga większości ponad 50% liczby uprawnionych do głosowania.
• We wspólnocie ustanowienie takiego zakazu staje się czynnością przekraczającą zwykły zarząd (nowy pkt 11 w art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali). Wymaga więc uchwały właścicieli lokali. Ustawa nie wprowadza dla niej osobnego progu.
• Kto już prowadzi najem w takim budynku, może go świadczyć najpóźniej do dnia, w którym upływa 6 miesięcy od podjęcia uchwały.
• Na wniosek wspólnoty lub spółdzielni gmina wykreśla obiekt z ewidencji, jeśli w budynku obowiązuje taki zakaz (także od 2028 r., nie wcześniej niż po upływie tych 6 miesięcy) albo jeśli obiekt ma na koncie trzy naruszenia, o których mowa wyżej.

Ważne: Sejm odrzucił poprawkę, która wymagałaby uprzedniej zgody wspólnoty na najem. Uchwalona wersja działa odwrotnie: najem jest dozwolony, dopóki wspólnota go nie zakaże.

Strefy gminne: też od 2028 roku

Od 1 stycznia 2028 r. (art. 44b) rada gminy może na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta ustalić strefę, w której czasowo nie można świadczyć usług hotelarskich w "innych obiektach". Uzasadnieniem może być w szczególności zabytkowy charakter budynku, bezpieczeństwo i porządek publiczny.

Procedura:

• wójt przygotowuje projekt i konsultuje go z mieszkańcami, z terminem na uwagi nie krótszym niż 21 dni,
• rada gminy podejmuje uchwałę w ciągu 60 dni od otrzymania projektu,
• uchwała jest aktem prawa miejscowego i wchodzi w życie nie wcześniej niż 6 miesięcy od ogłoszenia,
• rada może przewidzieć wyłączenia podmiotowe, przedmiotowe i czasowe.

Sejm odrzucił poprawkę, która pozwalałaby uchwalać strefy jeszcze przed 2028 r., oraz poprawkę przyspieszającą ten termin na 30 kwietnia 2027 r.

Kary

• Kary dla "innych obiektów" nakłada marszałek województwa na wniosek wójta (burmistrza, prezydenta miasta), w drodze decyzji. Odwołanie przysługuje do samorządowego kolegium odwoławczego, a pieniądze trafiają do budżetu państwa.
• Platforma najpierw dostaje wezwanie i 7 dni na naprawę. Jeśli zdąży, kary nie ma.
• Ustawa uchyla jednocześnie dotychczasowe wykroczenia z Kodeksu wykroczeń (art. 60¹ § 4 pkt 2-3) za świadczenie usług w obiekcie niezgłoszonym do ewidencji i za bezprawne używanie nazw rodzajowych i kategorii. Zastępują je kary administracyjne.

Jeśli już prowadzisz najem

Przepisy przejściowe liczą terminy od wejścia ustawy w życie:

• Gmina ma 3 miesiące na przekazanie do CWTON danych z dotychczasowej ewidencji.
• Gmina ma 4 miesiące na dostosowanie dotychczasowych wpisów do nowych wymogów, pod rygorem utraty ważności wpisu z mocy prawa. Warto pilnować, czy Twój wpis został dostosowany.
• Ty masz 4 miesiące na złożenie w gminie projektu regulaminu porządkowego.
• Ty masz czas do 1 stycznia 2030 r. na oświadczenie i opinię przeciwpożarową, jeśli jesteś w ewidencji lub zgłosisz się do 1 stycznia 2029 r.
• Wnioski o wpis złożone, ale nierozpatrzone przed wejściem ustawy w życie rozpatruje się na starych zasadach.

Co Sejm odrzucił

Warto wiedzieć, czego w ustawie nie ma, bo część takich pomysłów pojawiała się w mediach:

• obowiązku uprzedniej zgody wspólnoty lub spółdzielni na najem (poprawka nr 9),
• zakazu wpisu lokalu, jeśli najem prowadzi się już w 50% lub więcej lokali w budynku (poprawka nr 5),
• osobnej ewidencji gości z imieniem, nazwiskiem i datami pobytu (poprawka nr 23),
• wejścia w życie całej ustawy po 14 dniach, bez przesunięcia zakazów na 2028 r. (poprawka nr 40).

Co zrobić teraz

1. Sprawdź, czy Twój obiekt jest w gminnej ewidencji. Jeśli prowadzisz najem na doby bez wpisu, zgłoś obiekt jeszcze na obecnych zasadach. To obowiązek już dziś, a po wejściu ustawy brak wpisu grozi karą do 50 000 zł.
2. Przygotuj regulamin porządkowy z pięcioma obowiązkowymi elementami. Miejsce na numer ID zostaw puste do czasu nadania.
3. Ustal ciszę nocną zgodną z prawem miejscowym i z minimum 8 godzin między 20:00 a 8:00.
4. Przejrzyj zabezpieczenia przeciwpożarowe: czujki dymu w pokojach, kuchniach i aneksach, gaśnica w każdym lokalu. Zaplanuj opinię osoby uprawnionej przed 2030 r.
5. Gdy dostaniesz numer ID, wpisz go na każdej platformie, na własnej stronie i w regulaminie.
6. Jeśli wynajmujesz w bloku, zwróć uwagę na nastroje we wspólnocie. Uchwały zakazujące będą możliwe od 2028 r., a kontrole na zgłoszenie sąsiadów już po wejściu ustawy w życie.

Co jeszcze niepewne

• Senat. Może przyjąć ustawę bez poprawek, wprowadzić poprawki albo ją odrzucić. Opisujemy tekst przyjęty przez Sejm.
• Prezydent. Może ustawę podpisać, zawetować albo skierować do Trybunału Konstytucyjnego.
• Start CWTON. Ustawa określa, kto i w jakim terminie przekazuje dane, ale nie to, jak będzie wyglądał system od strony technicznej.
• Informacja o opłacie miejscowej. Ustawa dopisuje ją do informacji wywieszanych w obiektach, ale ten przepis (art. 44 ust. 1) dotyczy skategoryzowanych obiektów hotelarskich, a nie "innych obiektów".

Wcześniejszy artykuł o unijnym rozporządzeniu i założeniach projektu znajdziesz tutaj: CWTON i najem krótkoterminowy: co się zmienia.

Źródła

• Sejm RP - przebieg procesu legislacyjnego, druk nr 2865
• Sprawozdanie komisji z projektem ustawy, druk nr 3119
• Dodatkowe sprawozdanie komisji z poprawkami, druk nr 3119-A
• Wyniki głosowań, 66. posiedzenie Sejmu (API Sejmu)
• Ustawa o usługach hotelarskich, tekst jednolity Dz. U. z 2023 r. poz. 1944
• Rozporządzenie (UE) 2024/1028 (EUR-Lex, wersja polska)